不動産管理会社のM&Aを検討中のオーナーが気をつけたいポイント

不動産管理会社のオーナーは、サービスの質を落とさないように施策を講じたり、採用や営業などに関する指示を出したりします。

オーナーの手腕が会社の収益に大きく関わります。

しかし、実力のあるオーナーでも、時代の変化に対応しきれず、廃業を余儀なくされるケースが少なくありません。

廃業を考えたときに一緒に考えたいのがM&Aです。

廃業よりも良い結果となることもあるため、M&Aについて知っておくことが大切です。

 

ここでは、不動産管理会社のM&Aの特徴や行われるケース、オーナーが得られるメリットなどについて詳しく解説します。

 

不動産管理会社のM&A

そもそもM&Aはどのようなことを指すのか確認しておきましょう。いくつかの方法があるため、それぞれの違いも把握しておくことをおすすめします。

 

M&Aとは

M&Aとは、買収や売却のことを指します。大きく分けて、事業譲渡株式譲渡があります。

事業譲渡は、会社の中の事業だけを売却することを指し、株式譲渡は株式ごと売却することを指します。

 

例えば、1つの会社で不動産管理を含む複数の事業を展開している場合、不動産管理事業だけを売却したい場合は事業譲渡します。

一方、全ての事業を含めて会社ごと売却したい場合は株式譲渡を選ぶのです。

 

事業譲渡や株式譲渡を行うメリット

不動産管理会社が事業譲渡や株式譲渡を行うのには、次のようなメリットがあります。

 

・売却益を得られる

廃業した場合もある程度の現金を残せますが、M&Aの方がより多くの現金を残せます。

M&Aは、事業や株式に価値をつけて売却するため、価値に応じた売却益を得られるのです。

不動産管理会社の取り扱い物件が豊富で、今後の成長性や安定性なども優れている場合、それだけ多額の売却益を得られます

M&Aで得た多額の売却益は、今後の人生に役立てられるでしょう。

 

・経営のノウハウを持つ企業に売却できる

不動産管理会社を設立し、ある程度の利益を得られていたものの、オーナーの実力不足で逆風に吹かれる場合があります。

経営のノウハウが不足しており、このまま経営を続けても廃業に追い込まれるといったケースもあるのです。

M&Aでは、経営のノウハウを持つ会社に事業、株式を売却できるため、会社を存続させられる可能性が高まります

 

・経営の重圧から解放される

オーナーは、自分だけではなく従業員やその家族の人生を背負っていると言えます。

責任感が強ければ強いほど、経営の重圧を受け、ストレスを貯めてしまうでしょう。

オーナーの立場から退くことで、経営の重圧から解放されます。

経営が嫌になると、仕事に対するモチベーションが下がり、最悪の場合は企業の収益低下に繋がってしまうでしょう。

収益が下がれば売却益も下がる恐れがあるため、早い段階で判断することが大切です。

 

不動産管理会社がM&Aを行うケース

不動産管理会社は、どのような場合にM&Aを行うのか、詳しくみていきましょう。

 

後継者がいないが引退したい

経営の重圧から逃れたいために引退したい場合、後継者を立てる必要があります。

後継者は、最初から経営のノウハウを持っているわけではなく、管理会社の仕事を経験しているとも限りません。

そのため、オーナーは引退するまでに、後継者として相応しい人物へと育成しなければならないのです。

最初は従業員から始めて、次第に責任のある仕事を任せていき、オーナーの近くで経営のノウハウを学ばせます。

 

このように、会社を引き継ぐまでに様々な準備が必要です。

しかし、オーナーに向いている人材がいない、育成してみたが見込み違いだったなど、様々な事情で後継者を確保できないケースがあります。

会社を存続させたい場合は、後継者が現れるまでは引退はできませんが、M&Aで事業を売却すれば、後継がいなくても引退できます

 

健康問題で経営を続けられない

オーナーは、会社の代表として様々な業務を行います。それは健康でなければ続けることができません。

しかし、持病の悪化や大きな病気にかかるなどして、オーナーを続けられなくなる場合があります。

後継者が十分に育っていれば、そのまま世代交代するのも1つの手段ですが、後継者不足や後継者が十分に育っていないなどの理由で、オーナーを引き継げない場合もあります。

 

一方、M&Aであれば、健康問題の事情で急遽オーナーを引き継ぐことになっても、問題なく会社を存続させられます。

 

大手企業の傘下に入り経営を安定させたい

経営状況は、常に右肩上がりというわけにはいきません。

山あり谷ありをくり返しながら、企業は成長していきます。

中には、右肩上がりを続ける企業もありますが、経営に不安を感じていたり、業績の上がり下がりが激しかったりするケースは少なくありません。

 

資金不足によって、新たな挑戦ができず、現状を打開できないこともあるでしょう。

このような場合に大手企業への売却が成功すれば、大手企業の傘下に入り、経営状況が安定します

大手企業は資金力が高いため、不動産管理会社として様々な手法に挑戦できます。

また、収益が下がった際には、会社経営に必要な資金を大企業の資金力によって補うことも可能です。

 

不動産管理会社のM&Aでオーナーが得られるメリットとは?

不動産管理会社のオーナーがM&Aで事業売却や株式売却することで、次のようなメリットを得られます。

 

心理的負担の軽減(経営、後継者)

オーナーの立場から退くことで、あらゆる心理的負担を軽減することができるでしょう

「会社の収益を高めていく」という重い責任から解放されます。

また、後継者不足によって廃業を検討していた場合、会社を存続させられることで安心することもあるでしょう。

 

そして、後継者を任されていた人物にもメリットがあります。

内心、後継者として会社を引き継ぎたくないと思っているケースもあるでしょう。

また、現在のオーナーの人望が厚い場合、オーナーが変わることで仕事へのモチベーションが低下し、収益が下がる場合もあります。

後継者は、自分を受け入れてもらえず、会社の収益が下がったことに対してショックを受け、経営のモチベーションが下がる場合もあるのです。

 

金銭的メリット

M&Aによる売却益が高くなればなるほどに、今後の人生が豊かになります

若くしてM&Aを行い、莫大な利益を得て、悠々自適の隠居生活に入ることもできるでしょう。

また、不動産管理以外の業界で新たな挑戦をすることも可能です。

新たな事業を立ち上げる場合は、それなりの資金が必要です。

多くの資金を用意できれば、できることの幅も広がります。

 

M&Aの際には、どれだけの売却益を得られるのか予測しておき、今後の計画を立てておくことが大切です。

思っていたほどの利益を得られず、後悔する可能性もあります。

 

新事業への挑戦や引退後の生活

オーナーの立場から退いた後は、新事業に挑戦しても、そのまま隠居生活に入っても問題ありません。

完全に会社との接点がなくなるため、会社の収益や状況などに自分の人生が左右されることはなくなるのです。

 

オーナーという大きな責任を伴う立場になりたくないのであれば、投資家になったり隠居生活に入ったりするといいでしょう。

一方、これからも会社経営したいのであれば、新たな事業を展開するのがおすすめです。

その他、投資家の道を歩むことも可能です。

資金が大きければ、それだけ大きな投資ができるため、さらに大きな利益を得ることにも繋がります。

 

売却益をどれぐらい得られたか、現在の健康状態、世の動向など様々なことを加味して、今後の生活を考えましょう。

 

不動産管理会社のM&Aを実施する際に気をつけるべきポイント3つ

不動産管理会社のM&Aは、必ずしも成功するとは限りません

想定よりも売却益が大きく下回った、売却先の企業に問題があった、交渉が決裂したなど、様々な失敗が考えられます。

M&Aの成功は、想定の範囲内の売却益を得られた、売り手が出した条件を買い手が承諾した、従業員がM&Aに納得しているなど、様々な条件を満たした場合となります。

 

M&Aを成功させるために、次のようなことに注意しましょう。

 

準備は早めに

M&Aを成功させるために、早めに準備しましょう。ゆっくり準備していると、M&Aをするのにベストなタイミングを逃してしまいます

収益性が高く、安定性もあるときに売却しましょう。

M&Aの準備には、相談する仲介業者の選定、必要書類の用意などがあります。

 

会社概要などがわかるパンフレット、商業登記薄謄本、組織図、役員経歴書、株式名簿など様々な資料が必要です。

また、どのような仕組みで利益を得ているのか、主要な契約先、事業計画書などの資料も用意しておきましょう

すぐに資料を準備できず、M&Aのタイミングが遅れてしまう可能性があります。資料を用意したうえで、M&Aの仲介業者に相談しましょう。

 

売却事業の強みを明確化する

高い売却益を得るためには、事業にそれだけの価値があることを伝える必要があります。

収益性や安定性が高いことをデータで示すことで説得力を得られます。

また、ただ収益性や安定性が高いだけでは、ある程度の売却益しか得られないため、強みを明確化することが大切です

他の企業にはない強みを明確化できれば、事業価値が高いと判断され、高い売却益を得られる可能性があります。

 

また、強みをアピールすることで、買収する側としても買収後の経営方針の参考になります。

買収後をイメージしやすくなるため、取引に前向きな姿勢をもらってもらいやすくなるでしょう。

 

譲れない売却先の条件を明確化する

M&Aでは、基本的に条件を交渉することになります。

ここで注意すべきことは、売却側の条件を無理に通そうとしないことです

 

無理に条件を飲ませようとすると、買収側の心象が悪くなり、最悪の場合は交渉が決裂してしまいます。

M&Aは、お互いのメリットだけで行うものではありません。

相手の担当者の印象が悪ければ、それだけで交渉が決裂する可能性もあるのです。

 

譲歩しつつ、お互いにとって良い取引になるように交渉を進めていきましょう。

ただし、譲れない条件を設定することが必要不可欠です

譲れない条件を決めずに交渉した場合「○○の条件を承諾するから△△の条件は飲めない」といった交渉をされる可能性があります。

結果的に、買収側に有利な条件を飲むことになるケースもあるため、譲れない条件を決めておく必要があるのです。

 

譲れない条件には、売却益に関することだけではなく、M&Aが完了した後の会社の方針なども含めることが可能です

例えば、従業員から待遇に対する不満の声が挙がっている場合、待遇改善を条件に定めましょう。

待遇が悪いことに不満があり、そこに経営者が変わるという大きな方向転換があると、従業員が退職する恐れがあります。

1人が辞めると、続いて複数人の従業員が辞めてしまい、収益悪化に繋がりかねません。

また、オーナーとしても従業員に迷惑をかけたことに責任を感じてしまうでしょう。

譲れない条件を定め、双方にとって良い取引になるように交渉を進めることが大切です。

 

不動産管理会社のM&Aを相談するなら

不動産管理会社のM&Aを行う場合は、M&Aの仲介会社に相談しましょう

過去の経験に基づいて、M&Aに関するアドバイスをしてくれます。

また、どのような資料が必要なのか、会社の現状からしてM&Aは最善の選択なのかといった情報も得られます。

さらに、どのような企業を売却先に選べばいいか、どのような譲れない条件を定めるべきかなど、具体的なアドバイスも得られるのです。

 

M&Aの仲介会社は、売却先の選定や交渉の仲介なども請け負ってもらえます。

交渉の落としどころや、どのようなアピールが有効かなど、交渉期間中も手厚くサポートしてくれるでしょう。

また、契約締結に向けて必要な書類、手続きに関する情報も提供可能です。

相談から契約の締結、引き継ぎまでしっかりサポートできる業者を選びましょう。

 

不動産管理会社を信頼できる業者に売却するためには、仲介会社にサポートを依頼することが欠かせません。

様々な仲介業者が存在し、それぞれ得意分野があります。

不動産管理会社のM&Aを得意とする業者に相談しましょう。

 

東京で不動産管理会社のM&A相談であれば、スパイラル・アンド・カンパニー社に一度話を聞いてみてはいかがでしょうか。

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